住房租賃首部地方性法規(guī)將施行 讓租房者租得放心住得安心
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租約結束房東不愿退押金、剛交完房租中介就拿錢跑路、房屋內(nèi)殘存的甲醛危及租戶健康……近年來，租房市場出現(xiàn)一些亂象，不僅損害承租者的合法權益，也擾亂了市場秩序。
不久前，《北京市住房租賃條例》正式公布，并將從今年9月1日起正式實施。這是住房租賃的首部地方性法規(guī)，明確提出堅持租購并舉，保護租賃關系，推動租賃市場監(jiān)管制度化。《條例》將帶來哪些影響？記者就此進行了走訪。
堅決發(fā)展住房租賃市場
“太坑了。”提起第一次在北京租房的經(jīng)歷，剛剛大學畢業(yè)的小王不禁感嘆。去年，小王和朋友來北京實習，為了省錢，選擇在社交平臺上尋找直租房。看到一個聲稱“價格便宜，家具齊全”的帖子后，小王迅速聯(lián)系房東。為了能到北京后馬上入住，小王和朋友沒有實地查看，就通過“押一付三”形式定了房間。
然而，等小王和朋友實習結束準備退租時，房東卻以他們損壞了空調(diào)為由拒絕退還押金，而小王表示兩人根本沒有用過空調(diào)。經(jīng)維修師傅查看，空調(diào)是由于缺氟導致芯片燒壞無法使用。房東堅持不肯退押金，甚至還要求小王繳納房間空置費，以彌補耽誤租房造成的損失……
和小王一樣，不少人在租房中都有過被坑的經(jīng)歷。近年來，北京龐大的住房租賃規(guī)模和復雜的租賃關系引發(fā)了一些矛盾糾紛。“黑中介”、甲醛超標、違規(guī)使用租金貸、哄抬租金、搶占房源等亂象時有發(fā)生。加強住房租賃市場管理，保證承租者住房權益，成為北京社會治理面臨的一道現(xiàn)實課題。
今年9月1日，歷時8年修訂出臺的《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）即將正式施行，內(nèi)容共包括六章、七十五條，囊括了房屋租賃的多個方面，為規(guī)范住房租賃市場指明了方向。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥指出，《條例》有很多特點：適應新形勢，將“房住不炒”“職住平衡”“住有所居”等中央精神寫成法條。
在北京出臺此次《條例》之前，國家就一直致力于對住房租賃市場的規(guī)范和約束。早在2017年和2020年，住房和城鄉(xiāng)建設部就分別對《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求過意見。既然全國性的《住房租賃條例》已在醞釀，為何還要專門出臺北京市版的《條例》？
“作為首都，北京的住房租賃市場有其特殊性。”在北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波看來，一方面，北京住房租賃市場存在結構性的供需失衡，小戶型房屋較少，租金價格較高；另一方面，北京的城市功能定位和人口資源環(huán)境情況與其他城市不同，須結合本市實際進行操作性的細化。
“大力發(fā)展住房租賃市場，法律法規(guī)層面的保障不可或缺，通過出臺地方性住房保障條例、住房租賃條例才能有效規(guī)范租賃市場，更好解決新市民的居住需求，在全國起到示范和引領的作用。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說。
保護承租人合法權益
梳理《條例》，很多規(guī)定旨在精準解決租賃雙方的諸多難題，不少表述令人眼前一亮。
專家指出，《條例》的一大亮點是堅持以人民為中心，加強對承租人合法權益的保護。比如，規(guī)定出租人不得以停水停電、暴力威脅等非正常手段驅趕租客提前收回租賃住房；出租住房不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結構，起居室、廚房、陽臺等不得單獨出租用于居住；房屋要符合國家和本市關于建筑、治安、室內(nèi)空氣質量等安全規(guī)定和標準。
人們關心的租金上漲問題也有了明確規(guī)定。《條例》建立了極端情況下對租賃市場的應急處置和租金干預機制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得哄抬租金，其提供中介服務收取的傭金一般不得超過一個月租金。
此前“暴雷”的長租公寓運營企業(yè)，也是《條例》重視的對象。“《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管，最大化規(guī)避了企業(yè)挪動租客押金等可能產(chǎn)生的風險。”張波表示，“《條例》對于居住環(huán)境也提出了細化要求，加大了長租公寓運營企業(yè)的責任，促進長租公寓后續(xù)運營的規(guī)范性。”
依托住房租賃管理服務平臺，實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽備案、押金托管、租金監(jiān)管和租賃數(shù)據(jù)在住房和城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)督管理、公安、教育等部門間的共享，是此次《條例》的又一大亮點。“通過平臺完成在線簽約后，出租人不必再到公安部門辦理出租登記，承租人可以憑租賃合同登記備案編號申領居住證，辦理積分落戶、子女入學、公積金提取等公共服務事項，真正實現(xiàn)了數(shù)據(jù)多跑路、群眾少跑腿，這也是提升監(jiān)管效果的一大創(chuàng)新。”樓建波表示。
監(jiān)督管理有了，培育發(fā)展也不能少。《條例》突出監(jiān)管和服務并重理念，一方面建立了住房租賃行業(yè)的準入管理制度，加強對違法違規(guī)住房租賃行為的處罰，另一方面也鼓勵多渠道增加租賃住房供給。
趙慶祥還列舉出《條例》的其他創(chuàng)新之處：實現(xiàn)了對住房轉租經(jīng)營和住房租賃經(jīng)紀的分業(yè)監(jiān)管、分業(yè)發(fā)展；創(chuàng)新了管理制度，明確將住房租賃活動納入基層治理體系，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負責、條塊結合、居村協(xié)助的治理機制；根據(jù)目前住房租賃矛盾糾紛多發(fā)、主體分散、形式多樣、金額不高、調(diào)處解決不暢的特點和問題，建立了住房租賃糾紛多元化解機制等。
推動住房租賃市場監(jiān)管常態(tài)化
《條例》推動了住房租賃市場監(jiān)管的常態(tài)化，但作為一個新生的市場，住房租賃市場的經(jīng)營模式還在不斷探索之中，很多問題還需繼續(xù)完善。
專家認為，住房租賃市場存在問題的根源，是租房市場的供不應求，解決這些問題最根本的還是增加市場上租賃住房的供給量。
目前，北京市大力支持保障性租賃住房建設。北京在今年的政府工作報告中提出，籌集建設保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套。此次《條例》也提出，鼓勵保障性租賃住房建設，擴大保障性租賃住房供給。
《條例》真正落實到位還需要配套制度共同推進。專家建議，盡快出臺相關實施細則、監(jiān)管措施細則等一系列配套規(guī)定，完善政策體系，促進《條例》落地。
《條例》對一些需要另行制定的細則作出了明確規(guī)定。比如，北京市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責制定和完善住房租賃合同示范文本、房屋狀況說明書示范文本等，供租賃當事人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構參考使用，并制定押金托管和租金監(jiān)管的具體規(guī)定。
有專家表示，《條例》中的有些表述還不夠明確。比如，《條例》提出，住房租賃和房地產(chǎn)經(jīng)紀分業(yè)經(jīng)營，在第三章中，對住房租賃企業(yè)應該具備的自有資金、專業(yè)人員和管理能力等提出了要求，而對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的準入條件和另行規(guī)定卻沒有明確說明。
《條例》提出了增加房源供給的方式，但具體如何實施，還需隨著租賃實踐的推進，進一步修訂完善。“比如，對農(nóng)租房如何盤活利用、非居住存量房屋如何規(guī)范改建為租賃住房等問題還需進行摸索總結，把通過實踐證明的成功經(jīng)驗和做法上升為法條，吸收為《條例》的內(nèi)容。”趙慶祥說。
《條例》提到，租期內(nèi)不得隨意調(diào)整租金，并倡導租賃當事人簽訂長期租賃合同。對此，樓建波表示，在實際情況中，租金一年一變是常態(tài)，租期內(nèi)不允許隨意調(diào)整租金可以保護承租人利益，但是不利于形成長期租賃關系。他建議建立租金調(diào)節(jié)機制，隨著通貨膨脹和CPI變化適當調(diào)整租金，從而建立穩(wěn)定的長期租賃關系。
“《條例》基本上對現(xiàn)存的、比較集中的住房租賃痛點和難點問題都開出了藥方，特別是對人民群眾租房的揪心事、鬧心事、煩心事給出了解決方案。《條例》出臺后，關鍵還要出臺配套政策，只有貫徹落實到位，才能進一步補齊租賃市場短板，讓租房者租得放心、住得安心。”趙慶祥說。(記者 喬 彩)
